Quels sont les plafonds de loyer de la loi Pinel 2025 ? 

Comme chaque année, les plafonds de loyer du dispositif d’investissement locatif Pinel sont revalorisés pour suivre l’inflation. Découvrez les derniers plafonds de loyer Pinel en vigueur et du coup savoir comment calculer un loyer Pinel.

Investir dans l’immobilier neuf en VEFA, Vente en État Futur d’Achèvement afin de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts et en percevant des revenus fonciers complémentaires : tels étaient les principaux objectifs de la loi Pinel, longtemps considérée comme l’une des solutions phares de défiscalisation immobilière en France. Permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 6 000 € par an, ce dispositif imposait néanmoins le respect de conditions strictes liées à un engagement de location. Abrogée au 31 décembre 2024, la loi Pinel marque désormais la fin d’une ère pour l’investissement locatif sous ce régime ; mais voici tout de même comment calculer un loyer Pinel grâce aux derniers plafonds de loyer pour 2025.  

Fiscalité en loi Pinel : c'est quoi ? Quelle réduction d'impôt obtenir ?

  L’une des principales lois de défiscalisation opérant jusqu'au 31 décembre 2024 en France était le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif dans les zones tendues. En échange de l’engagement de louer pendant 6, 9 ou 12 ans sous conditions de ressources et avec des plafonds de loyer, l’investisseur pouvait défiscaliser jusqu’à 21 % du prix d’achat du logement neuf. La loi Pinel permettait de réduire ses impôts sur le revenu jusqu'à 63 000 € sur 12 ans, c'est-à-dire en fonction de la durée d'engagement de location.  Pour cela, il fallait d'abord acheter pour louer durant un engagement de location d'au moins 6 ans, tout en appliquant des barèmes de loyer et de ressources du locataire. Justement, des plafonds de loyer Pinel sont à honorer. Il s’agit de barèmes qui permettent de calculer le loyer maximal que vous pouvez imposer à votre locataire. Voici donc tout ce qu’il faut savoir sur les plafonds de loyer Pinel 2025.   

Plafonds Pinel : comment ça marche ? 

  Chaque année, les plafonds de loyer qui régissent les dispositifs de soutien à l’investissement locatif sont revalorisés pour suivre le coût de la vie. C'est ainsi qu'en attendant les plafonds 2025, pour 2024, ils ont été revalorisés de 3,5 %. Pour rappel, au 1er janvier 2023, les plafonds de loyer de la loi Pinel ont été réévalués d’environ 3,5 %, ce qui assure la rentabilité de vos investissements locatifs, réalisés grâce à ce dispositif de défiscalisation.  Pour profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du coût total de l'acquisition sur 12 ans, le propriétaire bailleur s’engage donc lors d’un achat immobilier avec la loi Pinel, à louer en respectant ce plafond de loyers et à des locataires sous conditions de ressources. Ainsi, suite à la hausse annoncée de 3,5 % des plafonds de loyer Pinel pour l'année 2024, les contrats de bail dont la date de signature a été conclue ou renouvelée en 2024 doivent appliquer de nouveaux plafonds fixés par décret et qui diffèrent selon le lieu de situation du logement.  

Plafond dispositif Pinel : cela varie selon la zone

  La loi Pinel a donc été créée par le gouvernement en 2014 pour soutenir l’investissement locatif dans l’immobilier neuf des zones tendues, c’est-à-dire les villes et métropoles dynamiques comme l’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les régions touristiques comme la Côte d’Azur ou en stations de sport d’hiver. C’est donc dans ces zones éligibles et spécifiques qu’il faudra rechercher un logement Pinel à acquérir.  Le territoire a été divisé en 5 grands secteurs selon la tension de leur marché immobilier : 

- Zone A bis Pinel :

Paris et ses communes limitrophes

- Zone A Pinel :

Le reste de l’Ile-de-France ; de grandes métropoles comme Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Marseille, Ajaccio ; la Côte d’Azur, le Genevois français, des villes à montagne comme Chamonix, La Clusaz, Les Gets… mais aussi de nouvelles villes comme Bordeaux, Toulouse, Annecy et certaines zones touristiques comme Biarritz, La Rochelle… 

- Zone B1 Pinel :

Les métropoles régionales ou des villes moyennes en pleine réindustrialisation : Brest, Dunkerque, Valence... 

- Zone B2 et C Pinel :

Le reste de l’hexagone, divisé entre la zone B2 et la zone C rurale.    

Conditions Pinel : les plafonds de loyer pour 2025

  En attendant la mise à jour 2025, les plafonds de loyer applicables en 2024 permettent de pouvoir calculer la rentabilité locative d’un investissement Pinel.
Zone A bis = 18.89 €/m², contre 18.25 €/m² en 2023, 17.62 €/m² en 2022, 17.55 €/m² en 2021 et 17.43 €/m² en 2020
Zone A = 14.03 €/m² en 2024, contre 13.56 €/m² en 2023, 13.05 €/m² l'an dernier, 13.04 €/m² en 2021 et 12.95 €/m² en 2020
Zone B1 = 11.31 euros par mètre carré, contre 10.93 €/m² en 2023, contre 10.55 €/m² en 2022, 10.51 €/m² en 2021 et 10.44 €/m² en 2020
Zone B2 éligible = 9.83 €/m² en 2024, contre 9,50 €/m² en 2023, pour 9.17 €/m² en 2022, 9.13 €/m² en 2021 et 9.07 €/m² il y a deux ans.
Dans le détail, pour les investissements Pinel réalisés en zone A bis, c’est-à-dire à Paris et sa première couronne, les loyers ne pourront dépasser les 18.89 euros par mètre carré. En zone A, les nouveaux plafonds de loyers sont désormais de 14.03 €/m², comme dans la grande couronne parisienne, la Côte d’Azur ou Montpellier, Bordeaux, Strasbourg… Dans les grandes métropoles : Rennes, Nantes… et leurs agglomérations de la zone B1, le plafond de loyer est porté à 11.31 €/m². Pour les villes éligibles de la zone B2 et C, le plafond Pinel en 2024 s’établit à 9.83 €/m².  

Des plafonds de location en investissement Pinel spécifiques dans certaines villes

  A noter que certaines villes ont, elles, des plafonds de loyers différents, pris par arrêté par les préfets de région, pour mieux correspondre aux réalités du marché locatif local. Exemple en région parisienne, où Villejuif, Fontenay-sous-Bois et Saint-Ouen…, classées en zone A bis, ont un plafond limité à 16.05 €/m². Lyon et Villeurbanne en zone A ont un plafond particulier de 13.37 €/m². Idem dans le Genevois français, avec un plafond spécifique à 13.69 €/m², comme à Divonne-les-Bains et Gex…  

Les plafonds de loyer défiscalisation Pinel outre-mer en 2025

  Un dispositif Pinel spécifique à l’outre-mer existe également ; avec des plafonds de loyer Pinel DOM-TOM particuliers. En 2024, ils étaient de 11,65 €/m² dans les départements d'outre-mer comme La Martinique et La Guadeloupe, ou encore Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ; 14,18 €/m², en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les Iles Wallis et Futuna.   

Comment calculer le plafonnement du loyer d'un appartement Pinel en 2025 ?

  A noter qu’un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface du logement, s'applique aux plafonds de loyer que ce soit les plafonds fixés par zone ou les plafonds modulés par certains préfets de région. Ce coefficient est égal à la formule suivante : 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Il s’agit de ne pas désavantager les petites surfaces de logement. 

Comment calculer le prix d'un loyer en loi Pinel ?

Exemple d’application du plafond loyer Pinel : pour un appartement neuf de 40 m² à Rennes en zone B1, le plafond à appliquer se calcule ainsi : 11.31 x (0.7 + 19/40) = 13.28 €/m², soit un loyer mensuel de 531 €.    Pour conclure, la loi Pinel proposait jusqu'en 2024 aux investisseurs la possibilité de constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts et en générant des revenus fonciers complémentaires. En échange de cet avantage fiscal, il est impératif de respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne l'engagement de location et les plafonds de loyer. Les plafonds de loyer Pinel sont réévalués chaque année pour suivre l'évolution du coût de la vie. En 2024, ces plafonds ont donc été augmentés de 3,5 %. Ils varient en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Paris et sa première couronne, par exemple, sont classés en zone A bis, avec des plafonds de loyer fixés à 18,89 euros par mètre carré. Les plafonds diffèrent également en outre-mer. Il convient donc de se renseigner sur les plafonds spécifiques à chaque zone avant de mettre en location.